有一待估宗地,剩余使用年限为40年,还原利率为6%,现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例,具体情况

Question

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见表1，表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

评估标的

2002.1

0

1.7

0

0

40

A

2200

2001.1

-1%

1.6

0

-1%

38

B

2400

2001.1

0

1.8

+2%

0

40

C

2300

2001.1

0

1.7

0

0

39

D

2100

2000.1

-2%

1.6

0

-1%

38

试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。

Answer 1

正确答案：

（1）应用下列公式进行评估=P'×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正剩余使用年限修正
（2）建立容积率修正系数表，见下表：
容积率  1.5  1.6  1.7  1.8  1.9 
修正系数  100  102  104  106  108 
（3）年期修正
KA=KD=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-38］=1.0135
Kc=［1-（1+6%）-40］/［1-（1+6%）-39］=1.0066
（4）参照物地价修正
A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
B：2400×1.01×104/106×100/102=2332
C：2300×1.01× 1．0066=2338
D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
（5）评估结果P=（2343+2332+2338+2282）÷ 4=2324（元/平方米）