某中外合资房地产开发公司,2006年发生以下业务: (1)1月通竞拍取得市区一处土地的使用权,支付

Question

某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：

（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000万元，缴纳相税费240万元；

（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；

（3）住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；

（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；

（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；

（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元；将写字楼作价9 000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。

要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：

（1）计算公司应缴纳的房产税；

（2）计算公司应缴纳的营业税：

（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；

（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；

（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；

（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金

（7）计算公司应缴纳的土地增值税。

Answer 1

正确答案：
参考答案：（1）外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税＝0
　　（2）应缴纳的营业税＝15000×5％+250×5％＝762.5（万元）
　　（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（万元）
　　提示：将写字楼作价与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险的行为，实质上是出租行为，根据教材203页上面第2点的内容，是不征收土地增值税的，不确认收入，也不扣除相应的成本和费用；与住宅配套的会所产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，但不确认收入。
　　（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000+480＝3480（万元）
　　（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5％+（480+6240÷3）×10％+（3480+4160）×20%=2298（万元）
　　（6）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝15000×5％＝750（万元）
　　（7）增值额＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（万元）
　　增值率＝4312÷10688×100％＝40.34％，适用30％的税率
　　应纳土地增值税＝4312×30％＝1293.60（万元）