有关资产评估的试题，对于答案中的一步有点小问题不太明白，请高手帮助。有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期

Question

有关资产评估的试题，对于答案中的一步有点小问题不太明白，请高手帮助。
有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。要求：评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。
（1）总楼价=5000*4*1.2=24000万元
（2）建筑费及其专业费=4800*（1+8%）*5000*4/10000=10368万元
（3）利息=地价*6.3%*2+10368*6.3%*1=0.126地价+653.184
对于第三步，我不明白，为什么在6.3%后面要乘以2和乘以1？哪位高位解答？

Answer 1

对于第三步，我不明白，为什么在6.3%后面要乘以2和乘以1？
乘以2 ； 是指取得开发用地到建设完工要2年时间，地价款是取得时付出的，要算2年利息。
乘以1；是指(建筑费+专业费)、税金和销售费用在建设期逐步付出的，要按平均占用资金计息，所以要除以2。正式表达是10368/2*6.3%*2