资产评估题目，如下题，第三小题中求土地开发费用计息期为什么是1.5和0.5[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地

Question

资产评估题目，如下题，第三小题中求土地开发费用计息期为什么是1.5和0.5
[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。
（1）计算土地取得费。
土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米
提示：1亩=667平方米
（2）计算土地开发费。
土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米
提示：1平方公里=106平方米
（3）计算投资利息
土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，
土地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1]
=18.54（元/平方米）
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]
=6.39＋3.84
=10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）
（5）计算土地价值。
土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
=475.84（元/平方米）
土地总价 =475.84×15000=7137600（元）
该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600

Answer 1

题目中说明土地开发周期为两年，而且已经说了，第一年投入35%，第二年肯定是65%了，重点在在于这个是分两次投入的，在没有特别说明的情况下，一般都默认是均匀投入，即，每年的年中投入资金，
第一年，在年中投入，计息的时间应该从第一年年中到第二年年末，中间跨过了1.5年。
第二年，在年中投入的时候，计息时间从第二年年中到第二年年末，计息时间就只有0.5年了。
楼主可以画一条线段，将该线段二等分（二年嘛！）每段代表一年，年中投入即在每等分中点画个标记，从该标记到该线段末尾的数量即为该年投入的资金的计息时长。
说的有点罗嗦，不知道楼主能听懂不？