背景资料: 某市一综合大厦,于1999年10月底建成,用途为综合,其中1至3层为商场,建筑面积为

Question

背景资料：

某市一综合大厦，于1999年10月底建成，用途为综合，其中1至3层为商场，建筑面积为4100平方米；4至10层为写字楼，建筑面积为7600平方米，建筑总容积率为3.8该大厦用地是在1997年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2002年该大厦所有者因经济纠纷被起诉，××市人民法院因审理案件需要，于2002年11月1日以××号价格鉴证委托书，委托××市价格认证中心对该宗土地在2002年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格进行鉴证。××市价格认证中心于2002年11月20日出具了价格鉴证结论书。

据调查，该大厦以往租赁合同中商场的实际租金为5.2元/建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3.6元/建筑平方米·日。目前同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场4.9元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%)，空置率为6%；写字楼为3.8元/平方米·日(可出租面积占建筑面积的68%)，出租率平均为80%。各类物业出租的费用为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费为30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2%o。该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑平方米，经济耐用年限为60年，该市从1997年至2002年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原利率为8%，综合还原利率为9%，一年按365天计算。

Answer 1

正确答案：

土地使用权价格鉴证结论书如下：
土地使用权价格鉴证结论书××市人民法院：
根据你院委托，我中心遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对××大厦的土地使用权价格进行了鉴证。现将价格鉴证结果报告如下：
一、价格鉴证标的
××市××大厦的土地使用权。
二、价格鉴证目的
为人民法院审理案件提供鉴证标的价格依据。
三、价格鉴证基准日
2002年10月31日。
四、价格定义
价格鉴证结论所指价格是，鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。
五、价格鉴证依据
(一)国家有关政策、法规及技术标准文件
1．《中华人民共和国价格法》；
2．《中华人民共和国土地管理法》；
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
4．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；
5．国家发展和改革委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部印发的《关于扣押、追缴、没收及收缴财物价格鉴证管理的补充通知》；
6．《××省涉案物品估价管理条例》。
(二)委托方提供的资料
1．××市人民法院价格鉴证委托书(××鉴[2003]X×号)；
2．《土地使用权证》(×地字第××号)等权属资料复印件。
(三)价格鉴证人员收集的有关资料
1．实地勘察资料；
2．政府有关部门提供的相关资料；
3．市场调查资料。
六、价格鉴证方法
根据鉴证标的实际情况，本次鉴证采用收益法。
七、价格鉴证过程
我中心接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，此后，价格鉴证人员根据国家有关规程和标准，严格按照价格鉴证的程序和原则，通过现场勘查，确定采用收益法对标的进行价格鉴证。
1．年租金收入=(4100×75%×4.9×94%+7600×3.8×68%×80%)×365=1090.41(万元)。
2．年管理费=1090.41×5%=54.52(万元)；
年维修费=3000×(4100+7600)×8%=280.80(万元)；
年税费=30×(4100+7600)=35.1(万元)；
年保险费=3000×(4100+7600)×2‰=7.02(万元)；
年总费用=54.52+280.80+35.1+7.02=377.44(万元)。
3．计算房地年纯收益
纯收益=1090.41－377.44=712.97(万元)。
4．计算目前房地产总价值

其中，A为纯收益712.97万元；r为综合还原利率9%；n为房地产收益年限=50－5=45(年)。

5．计算大厦房产现值
大厦总使用年限=50－2=48(年)；
重置价格=3000×(4100+7600)=3510(万元)；
年折旧费=3510÷48=73.13(万元)；
房产现值=3510－73.13×3=3290.61(万元)。
6．计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价一房产现值=7757.97－3290.61=4467.36(万元)。
八、价格鉴证结论
鉴证标的价格为：￥4467.36万元(人民币肆仟肆佰陆拾柒万叁仟陆佰元整)。
九、价格鉴证限定条件
(一)委托方提供资料客观事实；
(二)价格鉴证标的能持续经营。
十、声明
(一)价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。
(二)委托方提供资料的真实性由委托方负责。
(三)价格鉴证结论仅对本次委托有效，不做他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。
(四)鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。
(五)如对结论有异议，可于结论送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴
证或委托省级以上政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。
十一、价格鉴证作业日期
2002年ll月1日至2002年11月20日。
十二、价格鉴定机构
机构名称：××市价格认证中心
机构资质证书证号：××××××××××
法人代表签字：×××
十三、价格鉴证人员
姓名 执业资格名称 资格证号 签字
××× ××××××× ×××××××××
××× ××××××× ×××××× ×××
十四、附件
(一)××市中级人民法院价格鉴证委托述复印件；
(二)价格鉴证机构资质证书复印件；
(三)价格鉴证人员资格证书复印件。
××价格认证中心(公章)
2002年11月20日