房地产开发与经营某开发商让一宗位于市中心的土地，该土地总面具为5000平方米，土地面具形状规则，其他资料如下：（1）城市规划允许容积率为6，建筑密度大于等于50%，土地使用

Question

房地产开发与经营
某开发商让一宗位于市中心的土地，该土地总面具为5000平方米，土地面具形状规则，其他
资料如下：
（1）城市规划允许容积率为6，建筑密度大于等于50%，土地使用权年限为50年：

（2）根据该宗地的区位条件，其最佳用途为商住用途，规划建12层，其中1~4层为商业用途，5~12

为住宅用途。总建筑面积为28000平方米，其中商业用途面积为12000平方米；

（3）预计建设期为三年。建筑成本为1400元/平方米，管理费用为建筑成本的5%；
（4）房屋建造完成后，商业楼预计可以完全售完，而住宅楼则要分期才能售完，预计25%在建造

完成时即可售出，45%半年后才能售出，其余则在一年后才能售出。预计商业楼平均价格为
4800元/平方米，住宅楼平均价格为3000元/平方米。
（5）在建设期内，开发建设资金的投入情况为：第一年投入开发成本的35%，第二年投入45%，第三年投入

投入20%，并假定开发成本在年度内是均匀投入的；
（6）银行贷款利率为12%（贴现率、折现率），房地产行业平均利润为15%。
用折现法测算房地产公司项目开发完成后的房地产价值。

Answer 1

题目是自己杜撰的吧。平均利润是神马？
姑且认为折现率为12%，那么开发完成时的房地产价值为:商业部分+住宅部分=4800×12000+3000×（28000-12000）=105600000（元）
建造期为3年，那么折现到开发前为：
105600000/(1+12%)3次方=75163994.17（元）