待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为

Question

待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：

预计建设期为2年，第1年投入60%的总建设费，第2年投入40%的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元/平方米，折现率10%。

Answer 1

正确答案：
根据所给条件计算如下：
（1）预计住宅楼的买楼价的现值为：
（2000×6×3000）× （1+10%）-2=36000000×0.8264=29750400（元）
（2）总建筑费用现值为：
（1000×60%）×（1+10%） -（1-0.5）+（1000×40%）×（1+10%） -1.5=600×0.9535+400×0.8668=919（万元）
（3）专业费用=9190000×6%=551400（元）
（4）租售费用及税金=29750400×5%=1487520（元）
（5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×20%=（地价×20%）+（9190000+551400）×20%=（地价×20%）+1948280
（6） 地价＝楼价 －建筑费 －专业费用－租售费用及税金－投资利润
地价=29750400-9190000-551400－1487520- （（地价×20%）+1948280）
总地价=（29750400-9190000-551400－1487520-1948280）÷（1+20%）=16573200÷1.2 =13811000（元）